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房贷利率喊涨 楼市再遇釜底抽薪

2018-06-14 15:33:28 ynjd 阅读

从抢房到抢房贷,从一周放款到坐等三个月,处于历次宏观调控中心地带的房地产市场,再度遭遇金融政策调控的釜底抽薪。

  房地产业对中国GDP增速贡献不可忽视,房地产贷款高增长带来的金融高杠杆隐患也日渐凸显,如何在两者之间寻求平衡,成为掣肘货币政策调控的一个重要因素。

(北京、上海、广州多家银行已将首套房贷利率上浮10%,甚至20%。图/视觉中国)(北京、上海、广州多家银行已将首套房贷利率上浮10%,甚至20%。图/视觉中国)

  《财经》记者 张威 龚奕洁 李莹莹/文  袁满/编辑

  从抢房到抢房贷,从一周放款到坐等三个月,处于历次宏观调控中心地带的房地产市场,再度遭遇金融政策调控的釜底抽薪。

  近日民生银行(8.0900.000.00%)要求,2017年6月5日起,各分行首套房按揭贷款执行利率不得低于基准利率1.1倍。

  某国有大行也开始在局部地区上调个人住房贷款利率至基准利率的1.1倍。另有股份制银行的二套房按揭贷款利率已上调至基准利率的1.2倍。北京、上海、广州多家银行已将首套房贷利率上浮10%,甚至20%。

  对于个人住房贷款利率的接连上调,接受《财经》记者采访的银行人士均认为源于两方面原因:一方面是流动性趋紧带动银行负债端成本上升,银行为维持利差收益,必然在资产端上调贷款利率;另一方面源自于国家对房地产调控,房贷利率上调成为需求端限制的一个手段。

  今年初政府工作报告将货币政策确定为稳健中性的货币政策,实则在一定程度上“偏紧”,货币市场反映为Shibor(上海银行(24.6300.000.00%)间同业拆借利率)与LPR(贷款基础利率)开始倒挂,商业银行利差空间受到挤压。货币市场利率向信贷市场的传导效果已有体现,融资成本随之逐步上升。

  在金融去杠杆的背景下,监管部门高度重视房地产金融业务的风险。从去年10月份以来,银监会就多次通过会议、文件、专项检查等释放对房地产风险的关注与提示。

  金融去杠杆在房贷领域的效果从一季度数据已初有体现。今年一季度房地产贷款(包括个人住房贷款以及房地产企业开发性贷款)新增1.7万亿元,仍占同期新增贷款的40.4%,但比2016年底低4.5个百分点。

  某大型国有商业银行河北地区一分行行长表示,房地产开发贷款利率根据市场需要一直都有上浮,只是上浮幅度根据房企的资质有所不同。某股份制商业银行北京分行人士则透露,该行对房地产企业的信贷额度早以用完。

  个人住房贷款是构成房企回款的重要组成部分,因此按揭贷款利率抬升所引发的压力,会逐渐从量变到质变,影响购买者决策,进而对房企资金链施压,意味着调控加码。

  尽管调控加码,房地产贷款增速放缓,但是依然没有改变房地产新增贷款在同期新增贷款占比近半的事实。特别是在货币政策有意维持紧平衡之际,国内著名学者对超过28万亿元的房地产贷款存量仍表示担忧。

  中国社科院学部委员余永定近期接受《财经》记者专访时表示,中国货币政策中的最大问题恐怕是自2009年以来房地产贷款的高速增长。

  央行最新的数据显示,截至3月末,房地产贷款余额28.39万亿元,同比增长26.1%,增速比上年末回落0.9个百分点。

  在一季度经济的反弹中,基础设施和房地产投资均发挥了重要作用。两者的(名义)增长速度分别达到23.3%和9.1%。不过,对于未来两者的增速是否可以维持,余永定认为很难预料。

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  值得思索的是:一方面房地产业对GDP增速贡献不可忽视;另一方面,房地产贷款近些年高速发展所带来的金融高杠杆隐患,日渐凸显,如何在两者之间寻求平衡值得思考。这也成为掣肘货币政策调控的一个重要因素。

  个贷利率上调

  “以前是买房要抢,现在是连房贷都要抢。”一位购房者发出了这样的感概。

  2017年以来,北京市场房贷利率共调整了四次,首套房贷款利率分别是8.5折-9折-9.5折-基准。目前,北京地区正迎来第五次房贷利率上调。

  上海农商行上海分行的信贷经理说,“我们行现在还有基准利率9.0折的贷款,且行且珍惜,很快就会没有了”。据他估计,上海很快所有的个人房贷利率都将上升到基准利率甚至以上。

  据《财经》记者了解,上海已有两家股份制银行将首套房按揭贷款利率提至基准利率的1.1倍。甚至某股份制银行信贷经理直接表示,目前已经不接手按揭业务。在资金成本全面上升的背景下,个别银行或直接或间接地在拒绝部分按揭业务。

  还未上调基准利率的一些商业银行也都处于政策学习和观望阶段,用银行内部人的说法是,目前房地产融资的状况和几年前的钢铁行业一样,严格受限。

  对于银行而言,个人按揭业务并不是高收益的业务,在资金收紧的时候,很容易就选择收缩。一位信贷经理向《财经》记者表示,今年以来,该行的FTP价格(内部资金转移定价)已经提高了35个-40个基准点,目前,该行对公贷款的成本已经是基准利率,按揭贷款由于风险计提的权重不同,成本略低,但是也已经接近基准利率,所以在资金如此紧张的情况下,银行的按揭业务基本不赚钱。

  在近期去杠杆的金融组合拳下,市场流动性持续收紧,导致资金成本攀升。数据显示,从5月22日起,Shibor与LPR(贷款基础利率)开始倒挂,截至6月7日,一年期Shibor已经达到4.3991%,超过了央行一年期4.35%贷款利率。

  另据彭博汇编数据显示,5月末AAA级五年期中期票据收益率报4.9832%,七年期收益率为5.0103%,均高于央行公布的金融机构五年以上人民币贷款基准利率4.90%。这是中期票据自2008年发行以来首次超过同期贷款利率。

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